惠誉：因销售企稳等因素 确认龙湖集团“BBB”长期外币发行人评级

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6月12日，惠誉评级已将中国房企龙湖集团控股有限公司的展望从负面上调至稳定，并确认了其长期外币发行人违约评级(IDR)、高级无抵押评级及其未偿付高级票据的评级为“BBB”。

观点新媒体获悉，稳定的展望反映了龙湖集团在监管层政策和其庞大的无抵押投资物业组合的支持下，加强了银行融资渠道。惠誉认为，尽管国内房地产行业的资本市场融资渠道有所收窄，龙湖集团的财务灵活性仍然很强。

惠誉还相信，鉴于龙湖专注于重点城市的需求以及购房者对该公司的信心，龙湖集团的合同销售额可以继续超过民营开发商同业。龙湖集团的评级也受到了其稳定的知识产权和物业管理业务的支撑。

龙湖集团的境内银团贷款余额在2022年增加了220亿元人民币，达到1120亿元人民币，惠誉了解到该集团在2023年获得了额外的境内银团贷款，包括其投资物业组合的运营贷款。截至2022年底，龙湖集团的投资物业组合的估值为1880亿元人民币，其中包括1090亿元人民币的未抵押部分。

资本市场融资渠道仍难拓宽，但龙湖集团预计2023年总债务余额将保持稳定。2024年1月到期的150亿港元银团贷款的偿还将被境内银团贷款的增加以及潜在的境外贷款再融资所抵消。

销售企稳：2023年前五个月，龙湖集团的合同销售总额同比增长34%，至540亿元人民币，与大多数国有同业持平，远超大部分民营开发商。然而，近几个月来，中国的房地产销售增长有所放缓。惠誉相信龙湖集团的月度销售额可能在短期内保持稳定使2023年合同销售总额同比增长6%，达到1350亿元人民币，这得益于将在年内推出的超过2000亿元人民币的可售资源，其中90%以上的资源位于一、二线城市。

充足的土地储备：惠誉估计龙湖集团拥有接近三年的可出售土地储备，其中80%以上覆盖中国一二线城市。惠誉认为，这为该公司提供了在短期内减少购地以支持债务削减的灵活性。

在2023年前五个月，龙湖集团以146亿元人民币应占地价收购17块土地。惠誉预测，2023年的土地收购将保持在相对较低的水平，为310亿元人民币(2022年：300亿元人民币)，占销售收入的25%，以产生正向运营现金流。然而，长期减少购地可能会影响其长期业务状况。

稳定的杠杆率：龙湖集团的杠杆率(以净债务衡量，包括供应链资产支持证券(ABS)/净资产)从2021年底的40%小幅上升至2022年底的42%，原因是该集团销售额大幅下降而录得负向自由现金流。

惠誉预测，由于合同销售企稳和土地收购策略受限，2023年杠杆率将降至39%。融资渠道强于惠誉的预期可能会导致土地收购支出增加和去杠杆化速度缓慢。